Zoom hebdomadaire du 25 mars 2025
La commune de Soulac-sur-Mer a fait parler d’elle du fait de la démolition sur son territoire il y a deux ans environ de l’immeuble le Signal du fait de l’érosion marine et de la montée des eaux.
L’affaire jugée par le Conseil d’État ce 20 mars 2025 concerne un projet de maison individuelle dans cette commune – cette fois à distance du rivage – dans un secteur où la qualification d’espace déjà urbanisé a fait l’objet d’une divergence d’analyse en première instance et en appel.
Dans les communes littorales, les constructions sont en principe autorisées en continuité des agglomérations et villages existants. Depuis la loi ELAN de 2018, il est par ailleurs possible de construire dans des secteurs déjà urbanisés autres que des agglomérations et villages, sous six conditions cumulatives fixées par l’article L.121-8 du code de l’urbanisme, comprenant l’identification de ces secteurs par le schéma de cohérence territoriale (ci-après « SCoT ») et leur délimitation par le plan local d’urbanisme (ci-après « PLU »).
En 2021, le tribunal administratif de Bordeaux s’était fondé uniquement sur les dispositions de l’article L.121-8 du code de l’urbanisme pour faire droit au déféré préfectoral sollicitant l’annulation du certificat d’urbanisme positif délivré par le maire et sa décision de non-opposition concernant la division d’un terrain situé à proximité du Hameau de Lillan.
La cour administrative d’appel de Bordeaux a choisi, dans le cadre d’une lignée jurisprudentielle initiée dès 2020 imposant de lire certaines dispositions de la loi Littoral sous le prisme des SCoT malgré l’applicabilité directe maintenue de cette loi aux autorisations d’urbanisme dans un rapport de conformité, de faire primer l’interprétation du schéma identifiant le hameau comme un espace susceptible d’être densifié.
Insuffisant pour le Conseil d’État, qui impose de vérifier si le PLU de la commune avait par ailleurs bien délimité ce secteur comme un espace déjà urbanisé. Florian Roussel, le rapporteur public dans ce dossier, a souligné l’importance de cette double identification en ces termes :
« C’est le sens de l’équilibre voulu par le législateur qui repose sur une logique de dialogue et de partenariat avec les élus locaux. Et cela répond, en outre, une exigence matérielle : au vu de l’imprécision de cette notion de secteur déjà urbanisé, il est délicat de l’appliquer en l’absence de tels documents. »
L’arrêt a été abondamment commenté en ce qu’il précise que les SCoT et PLU antérieurs à la loi ELAN sont susceptibles d’identifier de tels secteurs. Ce point avait toutefois déjà été précisé en 2023 par le Conseil d’État, dans un arrêt non mentionné au Bulletin et moins explicite (CE, 21 avril 2023, n°456788).
Comme le relève le rapporteur public, il n’est pas du tout évident, en l’espèce, d’affirmer que la parcelle litigieuse figure dans un espace déjà urbanisé.
Elle semble à première analyse située soit en zone agricole, soit en limite de la zone UDa de la commune.
La ferme située à proximité est qualifiée par le rapport de présentation du PLU d’inconstructible « au regard du morcellement de la propriété en longues lanières étroites de terrain » et des beaux boisements mixtes en zones humides qui l’entourent, tandis que la zone UDa correspond selon le règlement aux secteurs de la commune présentant une « urbanisation contemporaine de faible densité sous pinède. »
Or, un des critères différenciant les zones d’urbanisation diffuse des secteurs déjà urbanisés est justement la densité significative des constructions, qui fait ici défaut.
L’arrêt de la cour administrative d’appel de Bordeaux, vers qui les affaires ont été renvoyées, apportera un exemple concret d’interprétation prétorienne en la matière.
Une vigilance accrue sur le contenu des SCoT et des PLU dès leurs adoptions est particulièrement importante dans ce contexte donnant à ces documents une portée juridique renforcée.
Référence : CE, 5ème – 6ème chambres réunies, 20 mars 2025, 487711 et 497713, mentionné
