{"id":7440,"date":"2025-03-25T14:43:23","date_gmt":"2025-03-25T13:43:23","guid":{"rendered":"https:\/\/avocat-cohendet.com\/?p=7440"},"modified":"2025-03-26T13:30:04","modified_gmt":"2025-03-26T12:30:04","slug":"espaces-deja-urbanises-sur-le-littoral","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/avocat-cohendet.com\/index.php\/2025\/03\/25\/espaces-deja-urbanises-sur-le-littoral\/","title":{"rendered":"Espaces d\u00e9j\u00e0 urbanis\u00e9s sur le littoral"},"content":{"rendered":"\n
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\"\"<\/figure>\n<\/figure>\n\n\n\n<\/span>\n\n\n\n

Zoom hebdomadaire du 25 mars 2025<\/h4>\n\n\n\n

La commune de Soulac-sur-Mer a fait parler d\u2019elle du fait de la d\u00e9molition sur son territoire il y a deux ans environ de l\u2019immeuble le Signal du fait de l\u2019\u00e9rosion marine et de la mont\u00e9e des eaux.<\/p>\n\n\n\n

L\u2019affaire jug\u00e9e par le Conseil d\u2019\u00c9tat ce 20 mars 2025 concerne un projet de maison individuelle dans cette commune – cette fois \u00e0 distance du rivage – dans un secteur o\u00f9 la qualification d\u2019espace d\u00e9j\u00e0 urbanis\u00e9 a fait l\u2019objet d\u2019une divergence d\u2019analyse en premi\u00e8re instance et en appel.<\/p>\n\n\n\n

Dans les communes littorales, les constructions sont en principe autoris\u00e9es en continuit\u00e9 des agglom\u00e9rations et villages existants. Depuis la loi ELAN de 2018, il est par ailleurs possible de construire dans des secteurs d\u00e9j\u00e0 urbanis\u00e9s autres que des agglom\u00e9rations et villages, sous six conditions cumulatives fix\u00e9es par l\u2019article L.121-8 du code de l\u2019urbanisme, comprenant l\u2019identification de ces secteurs par le sch\u00e9ma de coh\u00e9rence territoriale (ci-apr\u00e8s \u00ab\u00a0SCoT\u00a0\u00bb) et leur d\u00e9limitation par le plan local d’urbanisme (ci-apr\u00e8s \u00ab\u00a0PLU\u00a0\u00bb).<\/p>\n\n\n\n

En 2021, le tribunal administratif de Bordeaux s\u2019\u00e9tait fond\u00e9 uniquement sur les dispositions de l\u2019article L.121-8 du code de l\u2019urbanisme pour faire droit au d\u00e9f\u00e9r\u00e9 pr\u00e9fectoral sollicitant l\u2019annulation du certificat d\u2019urbanisme positif d\u00e9livr\u00e9 par le maire et sa d\u00e9cision de non-opposition concernant la division d’un terrain situ\u00e9 \u00e0 proximit\u00e9 du Hameau de Lillan. <\/p>\n\n\n\n

La cour administrative d\u2019appel de Bordeaux a choisi, dans le cadre d\u2019une lign\u00e9e jurisprudentielle initi\u00e9e d\u00e8s 2020 imposant de lire certaines dispositions de la loi Littoral sous le prisme des SCoT malgr\u00e9 l’applicabilit\u00e9 directe maintenue de cette loi aux autorisations d’urbanisme dans un rapport de conformit\u00e9, de faire primer l’interpr\u00e9tation du sch\u00e9ma identifiant le hameau comme un espace susceptible d\u2019\u00eatre densifi\u00e9.<\/p>\n\n\n\n

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Insuffisant pour le Conseil d\u2019\u00c9tat, qui impose de v\u00e9rifier si le PLU de la commune avait par ailleurs bien d\u00e9limit\u00e9 ce secteur comme un espace d\u00e9j\u00e0 urbanis\u00e9. Florian Roussel, le rapporteur public dans ce dossier, a soulign\u00e9 l\u2019importance de cette double identification en ces termes :<\/p>\n\n\n\n

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\u00ab C\u2019est le sens de l\u2019\u00e9quilibre voulu par le l\u00e9gislateur qui repose sur une logique de dialogue et de partenariat avec les \u00e9lus locaux. Et cela r\u00e9pond, en outre, une exigence mat\u00e9rielle : au vu de l\u2019impr\u00e9cision de cette notion de secteur d\u00e9j\u00e0 urbanis\u00e9, il est d\u00e9licat de l\u2019appliquer en l\u2019absence de tels documents. \u00bb<\/em><\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n

L\u2019arr\u00eat a \u00e9t\u00e9 abondamment comment\u00e9 en ce qu\u2019il pr\u00e9cise que les SCoT et PLU ant\u00e9rieurs \u00e0 la loi ELAN sont susceptibles d\u2019identifier de tels secteurs. Ce point avait toutefois d\u00e9j\u00e0 \u00e9t\u00e9 pr\u00e9cis\u00e9 en 2023 par le Conseil d\u2019\u00c9tat, dans un arr\u00eat non mentionn\u00e9 au Bulletin et moins explicite (CE, 21 avril 2023, n\u00b0456788).<\/p>\n\n\n\n

Comme le rel\u00e8ve le rapporteur public, il n\u2019est pas du tout \u00e9vident, en l\u2019esp\u00e8ce, d\u2019affirmer que la parcelle litigieuse figure dans un espace d\u00e9j\u00e0 urbanis\u00e9.<\/p>\n\n\n\n

Elle semble \u00e0 premi\u00e8re analyse situ\u00e9e soit en zone agricole, soit en limite de la zone UDa de la commune. <\/p>\n\n\n\n

La ferme situ\u00e9e \u00e0 proximit\u00e9 est qualifi\u00e9e par le rapport de pr\u00e9sentation du PLU d\u2019inconstructible \u00ab au regard du morcellement de la propri\u00e9t\u00e9 en longues lani\u00e8res \u00e9troites de terrain \u00bb <\/em>et des beaux boisements mixtes en zones humides qui l’entourent, tandis que la zone UDa correspond selon le r\u00e8glement aux secteurs de la commune pr\u00e9sentant une \u00ab urbanisation contemporaine de faible densit\u00e9 sous pin\u00e8de. \u00bb<\/em><\/p>\n\n\n\n

Or, un des crit\u00e8res diff\u00e9renciant les zones d\u2019urbanisation diffuse des secteurs d\u00e9j\u00e0 urbanis\u00e9s est justement la densit\u00e9 significative des constructions, qui fait ici d\u00e9faut.<\/p>\n\n\n\n

L\u2019arr\u00eat de la cour administrative d\u2019appel de Bordeaux, vers qui les affaires ont \u00e9t\u00e9 renvoy\u00e9es, apportera un exemple concret d’interpr\u00e9tation pr\u00e9torienne en la mati\u00e8re.<\/p>\n\n\n\n

Une vigilance accrue sur le contenu des SCoT et des PLU d\u00e8s leurs adoptions est particuli\u00e8rement importante dans ce contexte donnant \u00e0 ces documents une port\u00e9e juridique renforc\u00e9e. <\/p>\n\n\n\n

R\u00e9f\u00e9rence : CE, 5\u00e8me – 6\u00e8me chambres r\u00e9unies, 20 mars 2025, 487711 et 497713, mentionn\u00e9<\/strong><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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